Huurprijsvermindering vanwege sluiting door corona

Veel ondernemers zijn vanwege de coronapandemie een aantal maanden gesloten geweest in 2020, 2021 en ook momenteel is dit weer het geval. Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan op het gebied van de verhuur van bedrijfsruimte en de sluitingen als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met corona.

Wat was er aan de hand?

Heineken huurde een pand van een verhuurder, welk pand Heineken weer verhuurde aan een VOF, die daar een horecabedrijf in uitoefende. Beide huurovereenkomsten betroffen bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. In verband met de corona-uitbraak is de horeca van overheidswege gedwongen gesloten geweest in de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020. Heineken heeft besloten (daartoe aangespoord door Koninklijke Horeca Nederland) haar huurders tegemoet te komen door onder andere twee maanden huur kwijt te schelden. In verband daarmee heeft Heineken aan haar verhuurders, onder wie de verhuurder in deze procedure, het voorstel gedaan dat de verhuurder afziet van de huurprijs over één van die twee maanden. Deze verhuurder heeft Heineken laten weten niet met dit voorstel akkoord te gaan.

In deze procedure vordert de verhuurder een verklaring voor recht dat Heineken niet bevoegd is om een door haar aan de VOF verstrekte huurkorting aan de verhuurder door te berekenen. Heineken op haar beurt vordert de huurprijs over de maanden april en mei 2020 met 50% te verminderen.

De kantonrechter die hierover moest oordelen, heeft prejudiciële vragen (rechtsvraag van een rechter aan de Hoge Raad over de uitleg van een rechtsregel) gesteld. De vraag die centraal stond was of de huurprijs kan worden verminderd wanneer een huurder van bedrijfsruimte, die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van de overheidsmaatregelen omtrent corona.

Oordeel Hoge Raad

Samengevat heeft de Hoge Raad de bovenstaande vraag instemmend beantwoord: wanneer de huurovereenkomst dateert van vóór 15 maart 2020, dan kan het feit dat de ondernemer de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren vanwege de door de overheid opgelegde sluitingen, worden gezien als een onvoorziene omstandigheid waardoor huurprijsaanpassing kan volgen. De waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde was in deze zaak zo sterk verminderd, dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate was verstoord. De Hoge Raad oordeelde dat dit niet voor rekening van de huurder komt en dat de verhuurder dus geen aanspraak kan maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs. In een dergelijk geval heeft de huurder dan ook recht op huurkorting. De Hoge Raad geeft een formule met behulp waarvan de huurprijsvermindering kan worden berekend:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte Tegemoetkoming Vaste Lasten dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%

Uitgangspunt daarbij is dus dat de pijn gelijk dient te worden verdeeld tussen verhuurder en huurder (tenzij er bijzondere omstandigheden spelen).

Conclusie

Mocht u voor uw omzet afhankelijk zijn van de komst van publiek en een pand huren, dan is het met deze uitspraak gemakkelijker geworden om huurvermindering te bedingen bij uw verhuurder indien uw bedrijf gesloten is (geweest) vanwege de overheidsmaatregelen omtrent corona. Uiteraard zijn we graag behulpzaam bij bijvoorbeeld het opstellen van een brief aan de verhuurder in dit kader.

Voor vragen hierover en natuurlijk ook over andere ondernemingsrechtelijke onderwerpen, kunt u altijd contact opnemen met Sanne de Graaff of een van onze andere advocaten.